(一（yī）)物（wù）业（yè）管理服务的（de）公（gōng）共性和（hé）综合性

物业管（guǎn）理（lǐ）企业与业主之间（jiān）基于物业服（fú）务合同形（xíng）成（chéng）交易关系，双方交（jiāo）易的标（biāo）的物是物业管理服务。与一对一（yī）的交易关（guān）系不同的是，由（yóu）于物业管理（lǐ）主要指向房屋及配套的设施设备和相（xiàng）关场地的维修、养护、管理，维护（hù）相关区域内（nèi）的环境（jìng）卫生和公（gōng）共秩序，重点（diǎn）是（shì）物业的共用部位和共用设（shè）施设备（bèi）。而物业（yè）的共用部位和共（gòng）用设施设（shè）备不（bú）为单一的（de）业（yè）主所拥有，而是由物（wù）业管理区域（yù）内的（de）全体业主或部分业主共同所（suǒ）有，这就使得物业管理服务有别于（yú）为（wéi）单一客户提供（gòng）的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。

从（cóng）物业服务合（hé）同的内容来（lái）看，物业管理企业与业主约定（dìng）的物（wù）业管理事项具有（yǒu）综合性，不仅包括对物业共用（yòng）部位和共（gòng）用（yòng）设施设备进行（háng）维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁（jié）、交通、车（chē）辆等秩序的维护，这就使得物业（yè）管理服务（wù）有（yǒu）别于业主与专业公司（sī）之（zhī）间（jiān）的专项服务业务委托。

(二)物业管理服务受益主（zhǔ）体的广泛性和差（chà）异性

物业管理服务的公共性决定了其受益（yì）主体的广（guǎng）泛性和差异性，这是物业（yè）服务合同区别一般委托合同的一个显著（zhe）特（tè）点。首先（xiān），物业（yè）服务合同中服务内容、服务（wù）标（biāo）准、服务（wù）期限，双方当事人的权利和义务、违约责（zé）任等约定（dìng），必须（xū）是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很（hěn）难实现所有业（yè）主认（rèn）识（shí）完全一致，总（zǒng）会（huì）有（yǒu）部（bù）分（fèn）业主或个别（bié）业（yè）主持（chí）有异议（yì）。因此，必须（xū）从业（yè）主（zhǔ）整体利益出发（fā），按照少数服从多数（shù）的原则决定（dìng）物业管理服务（wù）事（shì）项，然后再以全体业主的名义（yì），与物业管理企（qǐ）业签订（dìng）物（wù）业服务合同。其次，各个业主对物业管理企（qǐ）业履行物业服务合同的认（rèn）识也是不（bú）一致的，有的业主对服务表示满意，有的（de）业主则不满意，这（zhè）就给客观评（píng）价物业（yè）服（fú）务（wù）质量带来一定（dìng）困（kùn）难。

在（zài）此（cǐ）情况下，物业服务合同成为衡量物（wù）业管理企业是（shì）否正（zhèng）确履行（háng）义务的（de）检（jiǎn）验标（biāo）准，这就要（yào）求物业管理企（qǐ）业细化物业（yè）服务（wù）合同，对服务项目，服务标（biāo）准，各项服务（wù）的违约责任等（děng）方面的（de）约定（dìng）尽可能具（jù）体、明确（què）、完备。同时，物业管理企业还应当经（jīng）常（cháng）进行（háng）客户调查，跟踪掌握（wò）大多（duō）数业主的普遍需（xū）求和服务（wù）评价，以（yǐ）保证受益群体（tǐ）的最大化。

(三)物业管理服务的即时性和无形性（xìng）

一般有形（xíng）商（shāng）品的生产、流通和消费环节彼此独立（lì）且较为清（qīng）晰，而物业管理服务并不存（cún）在流通（tōng）环节，且生产和消费处于同一过（guò）程之中，这就使得物业管理（lǐ）企业必须随时（shí）满足业主客观上存（cún）在的物业（yè）服务（wù）需求。物（wù）业管理服务（wù）的即（jí）时（shí）性对物（wù）业管理企业的服务质量控制能力提出了很高（gāo）的要求（qiú），一旦相（xiàng）关服务满足不了（le）业主的消（xiāo）费需求，就很（hěn）难有效地予以纠正和弥补。

物业管理服务的无形（xíng）性源于其服务产品的特征，由于服务的（de）无形性，使得作为物业服务消费者的业（yè）主，难以象有形（xíng）产品的（de）消费（fèi）者那样感到物业（yè）服务的真实存在，对于服务消（xiāo）费意识（shí）较薄弱的（de）部分业主，难以产生物有所值的感觉（jiào）。物业（yè）服务的无形性还使物业服务的质量（liàng）评价变得困难和复杂，因为物（wù）业管理（lǐ）企业的服（fú）务品质（zhì）难以用精确标准去衡量，更多依赖于（yú）业主（zhǔ）的主观评判（pàn）。

(四)物业管理服务的持续性和长期性

与（yǔ）一般（bān）合同标的（de）不同，物业管理服务（wù）提（tí）供的（de）是一个持续的（de）不间断的过程。物业管（guǎn）理企（qǐ）业必须（xū）保证（zhèng）物业共（gòng）用部（bù）位（wèi）的长（zhǎng）时间完好（hǎo）和共用设施设备的全天候运行，在物（wù）业服务合同有效期（qī）内的任何（hé）服（fú）务中断，都（dōu）有可能导（dǎo）致业主的投诉和违约的追究。

物业管理（lǐ）服务（wù）的持续性和更（gèng）换物业（yè）管理企业（yè）的巨大成（chéng）本，使（shǐ）得（dé）物业服务合同（tóng）的期限一般（bān）较长，这对保持物业服务质量（liàng）的稳定和改善客户关系较（jiào）有利，同时也（yě）要求（qiú）物业管理企业必须长时间接（jiē）受客户的监（jiān）管和考（kǎo）验。