一（yī）、物业服（fú）务费的测算编制应考虑的（de）因素

(1)物业服务费（fèi）测算编（biān）制应当（dāng）区分（fèn）不同物业的性质（zhì）和特点，并考虑其实行（háng）的（de）是政府指导价还是（shì）市场调节（jiē）价。

(2)物业服务费的测（cè）算编制应根据物业服务的项目、内容和要求（qiú），科学测算确定（dìng）物业服务成本。

(3)物（wù）业（yè）管理企业为该项目管理投（tóu）入的固定资产（chǎn）折（shé）旧和物业管理项目（mù）机构用物业服务（wù）费购置（zhì）的固（gù）定资产折旧，这（zhè）两（liǎng）部分折旧（jiù）均（jun1）应纳（nà）入到物业服务费的测算中。

(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算（suàn）和（hé）物业管理的运（yùn）作应收支平（píng）衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的（de）利润（rùn），使物业管理企业得以可持（chí）续（xù）发（fā）展。

二、物业服务费成本(支出（chū）)构成

(1).管（guǎn）理（lǐ）服务人员的工资、社会保险和按规定（dìng）提取的福（fú）利费等

(2).物业共用（yòng）部位、共用（yòng）设施设备的日（rì）常运（yùn）行（háng）、维（wéi）护（hù）费用

(3).物业管（guǎn）理区域（yù）清洁卫生费（fèi）用

(4).物业管（guǎn）理区域绿化养护费用

(5).物（wù）业管（guǎn）理区（qū）域秩（zhì）序维护费用

(6).办公（gōng）费用（yòng）

(7).物（wù）业管理（lǐ）企业固定资产折旧

(8).物业共用部位、共（gòng）用设施设备（bèi）及（jí）公众责任保（bǎo）险费用

(9).经业（yè）主同意的其他费（fèi）用

三、物（wù）业服务费编制的（de）依据

(1)收入的编制方式通常是根据收费标（biāo）准（zhǔn）(单位（wèi）时间费（fèi）率形式（shì）)和可收（shōu）费的管（guǎn）理面积。

(2)支出的编（biān）制依据包括：

1)管理（lǐ）计划（huá）及实施计划所需物业（yè）服务成本。管理计划主要是指常（cháng）规物（wù）业管（guǎn）理服务中的人（rén）员计划、物（wù）品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁（jié）保洁与绿化保养（yǎng）计划等（děng）。在编制测算时，应根（gēn）据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。

2)物（wù）业（yè）正常（cháng）维修和养护计（jì）划。可（kě）比照以往每年实际发（fā）生的或参考其他同类物业的物（wù）业服务成本（běn）。

四、物业服务费核算（suàn）要点及方（fāng）法（fǎ）

(一)确定（dìng）服（fú）务费成本构成的注意事项

一是要求详细（xì），把（bǎ）具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实;二是全（quán）面，不要漏项;三是测算依据（jù）准确，不用或（huò）少用估值。

(二（èr）)收集原始数据

服务费的（de）核算要（yào）做到合理、准（zhǔn）确，对原始（shǐ）数据和资料的收（shōu）集就至（zhì）关重要。如在测算低值易耗（hào）材（cái）料（liào）时，要（yào）计（jì）算出各类材料的详细（xì）数量和对市场（chǎng）价（jià）格进行（háng）详细调查，其（qí）他关于工资水平（píng）、社（shè）会保（bǎo）险、专业（yè）公司单项承包（bāo）、一般设备（bèi）固定资产折旧率、折旧时间等（děng），均（jun1）应严格（gé）按政（zhèng）府和有（yǒu）关部（bù）门的规定和实际支出标准等有效（xiào）依据作为（wéi）测（cè）算基础。

(三（sān）)物业服务费的测算

物业服务费（fèi）测算（suàn），首先应根据物业服务费（fèi）支出(成本（běn）)项目和（hé）内容进（jìn）行（háng）分解，然后由（yóu）各（gè）部（bù）门或（huò）相关人员（yuán）分（fèn）别测（cè）算（suàn）各单项费用（yòng）。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护（hù）费项目（mù）时，应（yīng）分别测算其子项目，如公共建（jiàn）筑及道路（lù）土建零修费、给排（pái）水设备日常运行维（wéi）护（hù）费用、电（diàn）气系统设备维护保养（yǎng）费等的费用，在（zài）完（wán）成（chéng）各子项目测算的基础（chǔ）上，将子（zǐ）项目费用求和后即（jí）为所需“共用部位、共用（yòng）设施设备运行维护费”。